Investeren in vastgoed: in privé of middels een BV?

Investeren in vastgoed: in privé of middels een BV?

by Vicky Sassen, februari 23, 2019

Veel mensen investeren in vastgoed om naast hun baan een extra inkomstenbron te genereren. Er zijn twee mogelijkheden binnen het investeren in vastgoed. De meeste mensen kiezen er voor om de panden die ze bezitten te verhuren. Zo verdienen ze aan het maandelijkse bedrag dat de huurders aan hen moeten betalen. Een tweede manier is het kopen van een pand als belegging. Deze mensen schaffen panden, verbouwen deze eventueel, en hopen deze vervolgens met winst door te kunnen verkopen.

Investeren in een pand kan een lucratieve belegging zijn. De vraag die door beginnende vastgoedondernemers vaak gesteld wordt is: wat is de beste manier om deze belegging aan te gaan? In privé, waarmee je in box 3 valt, of middels een vastgoed BV? In deze blog zal ik de voor- en nadelen van beide keuzes op een rij zetten.

Optie 1 : Privé in vastgoed beleggen

De voor- en nadelen die ik nu ga bespreken gelden voor de particuliere vastgoedbeleggers. Elk voor- of nadeel over investeren in vastgoed wordt hieronder kort besproken.

Belastingtarief

Belegging in privé wordt fiscaal aantrekkelijk wanneer je binnen box 3 valt. Je valt in box 3 als je in privé op incidentele basis een beleggingspand aanschaft. Het gaat dan om “normaal vermogensbeheer”. In normaal vermogensbeheer vallen het pand en de financieringsschuld in box 3. De latere verkoopwinst en de huur worden niet belast. In box 3 betaal je belasting over het gehele vermogen dat je bezit. Vóór 1 januari 2017 lag dit op een vast percentage van slechts 1,2%. Nu heeft de fiscus gekozen worden een 3-schijvenstelsel: hoe meer vermogen, des te hoger het fictieve rendement. Over het bedrag aan rendement betaal je 30% belasting. Het vermogen met een bedrag tot €71.650 heeft sindsdien een belastingdruk van 0,58%. Tussen €71.651 en €989.736 ligt het percentage op 1,34% en hoger dan dat heeft een belastingdruk van 1,68%. Van dit bedrag gaat nog een bedrag van €30.360 af, aangezien dat valt onder de heffingsvrijstelling. Een groot voordeel van vastgoedbelegging in box 3 is allereerst dat de huuropbrengst en de latere verkoopwinst niet belast worden. Wel is er een vermogensrendementsheffing over de waarde van het huis.

Pas op voor box 1-heffing

Wanneer je van plan bent om je activiteiten als vastgoedondernemer uit te breiden, moet je oppassen dat je daardoor niet ineens in box 1 valt. Dit kan namelijk het geval zijn wanneer er niet meer sprake is van ‘normaal vermogensbeheer’, maar van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. Je kunt de uitgebreide toelichting daarop hier teruglezen. Er wordt hiervoor – in het kort – gekeken naar de aard van het vastgoed en de reden waarom dit vastgoed is aangeschaft of in eigendom wordt aangehouden. Daarnaast wordt gekeken naar de hoeveelheid arbeid die er in wordt ingestoken, of het aanbieden van extra diensten die meer rendement genereren. Op het moment dat de fiscus van mening is dat je normaal beheer te buiten gaat, val je in box 1. Dit betekent belasting betalen tot maximaal 52% over het behaalde rendement!

Aftrekkosten

In box 3 zijn er weinig aftrekmogelijkheden. Van je vermogen mag je in box 3 wel bepaalde schulden aftrekken, zoals een lening van een auto of afbetaling van je studieschuld. Belastingschulden vallen alleen buiten deze aftrekmogelijkheid, met uitzondering van erfbelasting die je nog verschuldigd bent. Ook ondernemingsschulden zijn niet aftrekbaar. Dit is nadelig wanneer er bepaalde hoge verbouwingskosten gemaakt worden, of andere (onvoorziene) kosten die snel kunnen voorkomen in vastgoedbeheer.

Optie 2 : In vastgoed beleggen via een BV

Voor een aantal vastgoedondernemers kan het voordeliger zijn om vastgoed in een BV onder te brengen. Hieronder zal ik de voor- en nadelen bespreken.

Belastingtarief

Wanneer vastgoed in een BV wordt ondergebracht, gelden er andere belastingtarieven. Over de winst die de BV maakt, moet er namelijk allereerst vennootschapsbelasting betaald worden. Tot een winst van €200.000 is de heffing 20%, en daarboven ligt het op 25%. Wanneer je vervolgens winst van de BV aan jezelf wilt uitkeren, moet je daar dividendbelasting over betalen, wat ligt op nog eens 25%. Over de huurinkomsten wordt hier dus wel belasting geheven. De belastingtarieven liggen daarmee hoger dan wanneer je vastgoed exploiteert vanuit box 3. Een voordeel van de vastgoed BV is dan weer wel dat er belasting geheven wordt op het werkelijke rendement van je vermogen en niet over een vast percentage van je vermogen (zoals dat het geval is in box 3).

Voorkomen van box 1-heffing

Op het moment dat je activiteiten uitvoert die mogelijk kunnen leiden tot ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ is het raadzaam om die activiteiten in een BV onder te brengen. Door het onderbrengen  van je vastgoed in een BV, voorkom je dat de Belastingdienst een belastingheffing in box 1 toepast. Uit de rechtspraak blijkt dat het al snel het geval kan zijn dat vastgoedondernemers activiteiten uitvoeren die tot ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ worden gekwalificeerd. Het schrijven van een brief of het hebben van marktkennis kan al een reden vormen. Pas daarom goed op of kies voor de zekerheid op tijd voor een vastgoed BV!

Aftrekkosten

In tegenstelling tot box 3, zijn er veel aftrekmogelijkheden in een BV. Elke uitgave die gedaan is met het oog op de zakelijke belangen kan ten laste van het resultaat worden gebracht. Dit betekent wel dat alle aftrekbare kosten hun oorzaak moeten vinden in de onderneming. Of bepaalde kosten nodig zijn voor de onderneming bepaalt de ondernemer ook zelf, de Belastingdienst gaat daar verder niet over (die mag namelijk niet op de stoel van de ondernemer zitten) Dit betekent dat bepaalde verbouwingskosten of andere kosten die nodig zijn voor het beheren van vastgoed, allemaal aftrekbaar zijn!

Ten slotte

Wat voor jou de beste keuze is, ligt altijd aan jouw situatie en wat je uiteindelijk van plan bent op de huizenmarkt. Bespreek het daarom altijd met een adviseur van te voren, om de voor jou geldende risico’s zo veel mogelijk te beperken. Neem direct contact op met één van onze adviseurs.

Klaar om te beginnen met je oprichting? Binnen 10 minuten al je gegevens ingevuld.

Start direct

Heb je nog vragen? Neem contact met ons op! We zijn op werkdagen van 09:00 - 19:00 bereikbaar.

Contact Support